加拿大房屋贷款申请的流程和注意事项

加拿大房屋贷款申请的流程和注意事项

大多数消费者似乎都没有耐心认真了解在加拿大买房的全部流程,也可能是介绍买房流程的各种版本和说法太多,消费者无所适从,总之,根据笔者的经验,来申请按揭贷款时,95%者消费者都不了解下一步该做什么,也不清楚如果银行批准了贷款或拒绝了贷款之后该怎么办。下面介绍一下,从申请按揭贷款到交接房产期间需要注意哪些事项,以及如何最大限度地消除房产交易过程中的紧张感。

从审批贷款的角度来看,北美的逻辑与中国大陆完全相反。在中国,申请人在提出贷款申请的同时,要提供很多证明文件,在银行批准贷款之前,借款人就需要证明自己的借款能力。也就是说,中国的银行,在面对申请人时,什么都不相信,所以你要先证明给我看。在北美则不同,除了一些固守自己授信审批手续的外资银行外,大多数加拿大商业银行只凭客户所述的申请资料,以及信用记录就做出贷款决策,如果借款人在放款之前无法证明申请时所述的内容,银行则拒绝放款。很多大陆来的移民不了解这种授信文化,认为银行批准了贷款就一定会借到钱,这种想法经常让借款人猝不及防,甚至最终无法完成买房交易,以至于损失买房保证金。

银行批准了按揭贷款,但却不放款,那银行的批复还有什么意义呢?很多消费者因为拿到了银行的批准之后,才取消了买房条件。而取消条件意味着不能因为无法得到贷款而取消买房交易,并退回保证金。什么时候才能知道银行能否如约放款呢?

正如我们刚才介绍的,加拿大的按揭贷款流程分为三步:审批,验证和放款。如果借款人如实填写借款申请书,认真阅读银行批复文件,及时提供银行所要求的文件,绝大多数贷款是可以如期发放的。华人借款人出问题较多的环节包括:首付款来源不符合加拿大金融机构的要求;收入证明文件无法支持申请表中所述收入;抢offer造成的买价高于银行评估价;房屋结构存在非法改建;遇到不负责任的律师,交接前产权不清洁,无法移交产权;被不良贷款中间人诓骗。。。

从申请人提交按揭贷款申请到获得银行批复,正常情况下需要一到两个工作日。如果遇到特殊情况,如,信用记录张冠李戴,或调不出信用记录,则需要更长时间。很多消费者问:办理银行按揭贷款需要多长时间?这个问题很难回答,如果是全部完成贷款手续,则包括了从审批到验证文件两个过程。银行用于审批的时间其实非常短。但验证文件的时间要看情况而定。

所有银行的批复都是带条件的。只有借款人通过了验证程序,并满足了银行的所有条件,才会最终得到贷款。银行需要验证的主要内容包括以下四方面:

1.     房价:银行通过独立第三方评估房价

2.     收入:通过验证收入证明来确定借款人偿债能力

3.     首付款:款项来源合法,资金足够完成买房交易

4.     新移民或非居民身份(适用于新移民项目)

只有贷款文件送到房产交接律师的手中,银行的贷款才算通过了验证程序。在这个过程中,银行为了验证借款人在提出申请时所述的个人资料,有可能会不断地索要相关资料,直到满意为止。

银行通知借款人的指定律师,银行已经正式同意放款时,整个交接工作基本上可以告一段落了。余下的工作要由交接律师来完成。通常情况下,银行会指示律师验证房屋火险、见证签署借款文件、注册按揭抵押等一系列工作。律师在收到银行指示后,除了完成银行指示中的条件,最重要的是保证产权完整,不要将原来房主的债务转到借款人身上,还要算出调整费,并通知借款人将首付款的余额补足。

很多消费者不明白,为什么银行有的时候在最后时刻说贷款不批或借款人不符合条件,害的借款人夜不能寐,甚至无法完成买房交易,损失买房定金。华人网上社区曾经有网友发帖“求救”和“揭发骗子”。起因都是在最后时刻,经纪人告知借款人由于种种原因贷款机构不能放款,要求借款人接受高利率或支付手续费。在实际生活中,这样的案例比网上披露的要多。很多消费者自认倒霉,吃一堑长一智,没有披露而已。华人消费者如果想避免这样的情况发生在自己身上,最好直接接触1.-2家银行,搞清楚银行的真实要求,避免中间人起负作用,并了解以下常识,尽量避免不必要的潜在风险:

1.     房屋贷款中介是不应该收费的,经纪人的佣金由贷款机构支付,如果发现有收费现象,最好敬而远之。

2.     不要被低利率迷惑,如果银行给出P-0.6%的利率,则一定有人打出P-0.8%的广告,吃亏上当的消费者一定都是贪小便宜的人。

3.     借款人签署的借款文件都是与银行之间的订立的合约,无论中间人承诺什么利率,都要以银行的文件为准。“我们和银行关系很好,最后一定能给你拿到xx%”既然和银行关系好,当初就应该拿到承诺的利率。假如你相信了对方的此类说辞,最后受骗一点都不奇怪。

4.     从审批到验证文件,要紧密配合贷款机构的要求,最好在交接前10内指示律师,否则就丧失了寻找其他贷款途径的机会。

5.     加拿大的RBC皇家银行,CIBC帝国商业银行,BMO满地可银行,HSBC汇丰银行,均不接受贷款经纪人的代理。借款人如果希望了解上述银行的产品和利率需要咨询银行工作人员。贷款经纪人所谓的“货比三家”主要是指TD道明银行,Scotiabank丰业银行,National Bank国民银行,以及其他中小银行或非银行金融机构。建议消费者至少亲自找1-2家银行面谈自己的贷款需求,从而减少中间环节,最大限度降低无法交接的潜在风险。

   总之,买房前做好必要的功课是避免交易失败的前提条件。亲自找银行是最稳妥的捷径,银行的文件一天不到律师行,就意味着依然有潜在的交易风险。贷款利率是银行给出的,不是中间人,吃亏上当的消费者要么是被身边的“朋友”推荐的“朋友”害的,要么是被“低利率”害的。一位网友的留言很有趣:“贷款都是银行贷…你还找个中间人…明显找骗嘛”笔者非常理解华人消费者不断追求“低利率”的努力,但不能谁的话都信。低利率没拿到,反而赔上时间、精力,甚至是“小费”的事不是没有。给广大华人消费者一句忠告:为了避免房产交接前的惊心动魄,至少找一个大银行保证你能顺利完成地产交易,再去找“低利率”也不迟。按揭贷款不能按时发放的风险是大多数消费者无法承受的,最好不要为了蝇头小利去冒险。30万元的贷款,25年还款期,P-0.75%和P-0.7%之间的利息支出5年仅相差706元,平均每年59元。如果无法按时交接,损失的却是买房保证金。

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