快速解读 15%非居民投机税

快速解读 15%非居民投机税

4月20日,安省省长韦恩宣布推出16项措施的公平住房计划,旨在冷却安省炙热的房地产买卖和租赁市场。其中,最重要的一条是在安省南部Greater Golden Horseshoe地区向外国买家征收15%的“非居民投机税”( non-resident speculation tax),并于4月21日起生效。

凡是在今年4月21之后交接的物业,在产权登记时必须申报NRST,并且在提供完税证明(由省财政厅出具的带有编号的纳税收据)或是相关买家可以豁免NRST的证明文件之后,才准许产权登记。非居民投机税需在缴纳土地转让税的同时一并缴纳。

生效日期
新的非居民投机税将于4月21日起生效,但不适用于4月20日当日或之前签订的买卖合同。

纳税主体
投机税的纳税主体,是指在安省大金马蹄规定地区购买民用住宅的外国实体(foreign entities),或是需缴税的受托人(taxable trustees)。

外国实体包括外籍个人,即按加拿大移民法定义不属于加国公民或是永久居民的个人,以及外国公司。外国公司是指未在加拿大注册(incorporated),或是在加拿大注册但被外国人全部或部分控制的公司,除非其公司股份在加拿大上市。此外,根据加拿大税法界定直接或间接被外国实体控制的公司,也被定义为外国公司。

外国人与本国公民或永久居民合买物业,除非两名买主是配偶关系,否则不获豁免投机税。省府将按合购房屋整栋物业的价值,核算和收缴外国人投机税。举例来说,如果4个人合购1栋物业,其中1名买家属上述定义的外国实体(个人或公司),即使该外国买家只获得其中的25%产权,外国人买家税也要按房屋价值的100%来征收。

省府又规定所有买家共同负有纳税责任,如果其中的外国人买家未能上税,其他买家有责任缴交税项,即使其他买家是加拿大公民或永久居民亦不例外。此外,涉及应纳税外国买家的产权转移,即使未经登记,仍将比照现行缴交土地转让税的情况,缴交外国人投机税。

涉及地区
非居民投机税适用于大金马蹄地区,西起尼亞加拉瀑布,东至安省彼德堡(Peterborough),涵盖地区人口达900万,包括Toronto, York, Peel, Durham, Halton, Hamilton, Waterloo, Kawartha Lakes, Niagara, Peterborough, Simcoe, Northumberland, Wellington, Brant, Dufferin and Haldimand。


适用物业类型
凡外国人或实体在规定缴税地区购买含有1至6个独立家庭居住单位(single family residences)的物业,都需要缴税。举例来说,含有1个独立家庭居住单位的物业包括独立屋、半独立屋、排屋及共管柏文单位。

购买多过1个柏文单位时,每1个单位算成1个独立家庭居住单位。含有多个居住单位的物业类型包括双拼屋、三拼屋至最多六拼屋(duplexes, triplexes, fourplexes, fiveplexes and sixplexes)。购买6个单位以上出租柏文大楼或是农地、商业用地及工业用地人士,则不在缴税范围内。

对于住宅与其他用途混合单位,比如商住两用的混合单位,税收只依据其中住宅单位的价值核算,例如1栋物业价值100万元,其中含有1个价值40万元的单一家庭住宅,其余价值60万元的物业为商业用途,购买该物业的外国买家便只需缴交按40万元核算的税项。

豁免类别
凡是已确定被接受为安省提名移民的外国人,可以免缴该税项,但物业日后必须是用于购买者自住。依加拿大移民难民保护法取得难民资格,或是被列为“需要保护人士(难民)”的外国人,亦可免缴。

外国人如果与拥有加国公民、永久居民、省提名移民或是难民身分的配偶共同购买物业时,可免缴外国人投机税。但是如果有上述身分的人士与其外国配偶再加上其他的外国人多人合购物业,则要缴交外国人投机税。举例而言,如果1栋物业交易的买家包括本地公民(移民、难民或省提名移民)及其外籍配偶,再加上1名第三方外国人,那么就不可以豁免。

申请退税
省长强调,“非居民投机税”并不是针对移民的,如果购房后在一定时间内获得公民身份或永久居民身份的人、在安省读书的国际留学生以及工作的外国人都可以获得退税。可申请退税的非居民主要有以下三种:

第一,自购置房产之日起四年内获得加拿大公民或永久居民身份的外国人;

第二,自购置房产之日起两年内,在被“安省培训、学院及大学法案”认可的专上学院(approved institution)就读全日制课程的国际留学生;

第三,自购置房产之日起,在安省连续合法全职工作满一年的外国人。

上述三类非居民必须本人或是与配偶全资拥有房产,且该房产必须作为本人或其配偶的主要自住房。此外,还需提供辅助文件以向政府申请退税及返还利息。

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