加拿大买新房的注意事项(上)

Posted by on 1月 15, 2013 in 博客 | 0 comments

买新房的好处好处显而易见,可以按自己的喜好设计装修,将来有升值潜力,基于以上原因,很多年轻追求生活品质的置业者和有眼光的投资者都把目光集中在买新房上。买新房固然有很多好处,但是买新房的过程很复杂,需要花很多时间去研究选择,如果不认真对待,可能不但没买的梦想之家,反而惹来很多麻烦和烦恼,甚至经济损失。为了让买家买到逞心如意的房子避免麻烦和损失,在这里介绍一下在加拿大多伦多买新房的程序和注意事项。 买房是一个合法交易,需要详细的书面合同。这个合同,通常称作买卖合同,列出买主和建筑商之间达成的协议,双方的权利、限制和责任。没有详细的合同,一旦发生分歧和误解,很难解决也无法强制执行口头承诺,因为缺乏书面的证据。 与二手房不同,加拿大多伦多买新房没有标准的买卖合同。一些建筑商采用当地建筑商协会的样板合同。很多建筑商自己起草合同,结果不同的建筑商的新房合同有所不同。 一般来说,合同包括你,买家,你要买的房子的信息,和建筑商的行业规范,承诺,限制,声明。在同建筑商签合同之前,你一定要弄清合同包括什么,不包括什么,确保你的利益得到保护,问题得到满意的解答和疑虑得到解除。 新房合同包括哪些内容? 多伦多新房买卖合同比二手房更复杂,这也说明在多伦多买新房比买二手房复杂。合同可能从几页纸到相当大的文件包括很多附件和明细。凭经验,越详细越好。即使是小事,也要落实到纸面,以避免误解和冲突。 在多伦多买新房有几种方式。从大的建筑公司买,有的建筑商可以根据客户的需要建造,有土地的人可以雇人建房,拥有或租地的人可以买厂家造好的房子,买低层或高层公寓。每种情况都有各自的行业规定和要求,都反映在合同里。下面着重介绍建筑商合同中的条款。记住每个建筑商的做法都有所不同,但都要合法。建筑商的合同可能包括保护建筑商利益的条款,买房的时候要睁大眼睛。仔细读合同,详细了解合同内容,如有任何疑问和顾虑,找建筑商问清楚。在签合同之前,要找律师审阅合同。 1....

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加拿大买房前的财务准备

Posted by on 8月 24, 2012 in 博客 | 0 comments

在开始买房之前,您需要了解自己的财务状况,支付能力。您需要知道能够为购置房产筹得的资金总额,也就是首付款和贷款金额的总和。弄清楚这个问题,您才能有目的有目标的去选房。待理想的房子出现时,立刻抓住机会。 搞清自己的收入。银行在评估申请人借款能力时,以家庭年收入为准,如果是工资收入,则要看税前的年收入;如果是自雇收入,通常要看过去两年的个人报税收入。在目前的利率情况下,按揭贷款最大金额为可认定的家庭年收入的6倍。例如,家庭收入为6万,则贷款金额最多为36万。如果可用于买房的存款为9万,则目标房价应该在45万以内。银行认定收入所依据的文件通常是:工资单,雇主信,报税记录(NOA,T1...

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加拿大房屋贷款申请的流程和注意事项

Posted by on 8月 24, 2012 in 博客 | 0 comments

大多数消费者似乎都没有耐心认真了解在加拿大买房的全部流程,也可能是介绍买房流程的各种版本和说法太多,消费者无所适从,总之,根据笔者的经验,来申请按揭贷款时,95%者消费者都不了解下一步该做什么,也不清楚如果银行批准了贷款或拒绝了贷款之后该怎么办。下面介绍一下,从申请按揭贷款到交接房产期间需要注意哪些事项,以及如何最大限度地消除房产交易过程中的紧张感。 从审批贷款的角度来看,北美的逻辑与中国大陆完全相反。在中国,申请人在提出贷款申请的同时,要提供很多证明文件,在银行批准贷款之前,借款人就需要证明自己的借款能力。也就是说,中国的银行,在面对申请人时,什么都不相信,所以你要先证明给我看。在北美则不同,除了一些固守自己授信审批手续的外资银行外,大多数加拿大商业银行只凭客户所述的申请资料,以及信用记录就做出贷款决策,如果借款人在放款之前无法证明申请时所述的内容,银行则拒绝放款。很多大陆来的移民不了解这种授信文化,认为银行批准了贷款就一定会借到钱,这种想法经常让借款人猝不及防,甚至最终无法完成买房交易,以至于损失买房保证金。 银行批准了按揭贷款,但却不放款,那银行的批复还有什么意义呢?很多消费者因为拿到了银行的批准之后,才取消了买房条件。而取消条件意味着不能因为无法得到贷款而取消买房交易,并退回保证金。什么时候才能知道银行能否如约放款呢? 正如我们刚才介绍的,加拿大的按揭贷款流程分为三步:审批,验证和放款。如果借款人如实填写借款申请书,认真阅读银行批复文件,及时提供银行所要求的文件,绝大多数贷款是可以如期发放的。华人借款人出问题较多的环节包括:首付款来源不符合加拿大金融机构的要求;收入证明文件无法支持申请表中所述收入;抢offer造成的买价高于银行评估价;房屋结构存在非法改建;遇到不负责任的律师,交接前产权不清洁,无法移交产权;被不良贷款中间人诓骗。。。 从申请人提交按揭贷款申请到获得银行批复,正常情况下需要一到两个工作日。如果遇到特殊情况,如,信用记录张冠李戴,或调不出信用记录,则需要更长时间。很多消费者问:办理银行按揭贷款需要多长时间?这个问题很难回答,如果是全部完成贷款手续,则包括了从审批到验证文件两个过程。银行用于审批的时间其实非常短。但验证文件的时间要看情况而定。 所有银行的批复都是带条件的。只有借款人通过了验证程序,并满足了银行的所有条件,才会最终得到贷款。银行需要验证的主要内容包括以下四方面: 1.     房价:银行通过独立第三方评估房价 2.     收入:通过验证收入证明来确定借款人偿债能力 3.     首付款:款项来源合法,资金足够完成买房交易 4.     新移民或非居民身份(适用于新移民项目) 只有贷款文件送到房产交接律师的手中,银行的贷款才算通过了验证程序。在这个过程中,银行为了验证借款人在提出申请时所述的个人资料,有可能会不断地索要相关资料,直到满意为止。 银行通知借款人的指定律师,银行已经正式同意放款时,整个交接工作基本上可以告一段落了。余下的工作要由交接律师来完成。通常情况下,银行会指示律师验证房屋火险、见证签署借款文件、注册按揭抵押等一系列工作。律师在收到银行指示后,除了完成银行指示中的条件,最重要的是保证产权完整,不要将原来房主的债务转到借款人身上,还要算出调整费,并通知借款人将首付款的余额补足。 很多消费者不明白,为什么银行有的时候在最后时刻说贷款不批或借款人不符合条件,害的借款人夜不能寐,甚至无法完成买房交易,损失买房定金。华人网上社区曾经有网友发帖“求救”和“揭发骗子”。起因都是在最后时刻,经纪人告知借款人由于种种原因贷款机构不能放款,要求借款人接受高利率或支付手续费。在实际生活中,这样的案例比网上披露的要多。很多消费者自认倒霉,吃一堑长一智,没有披露而已。华人消费者如果想避免这样的情况发生在自己身上,最好直接接触1.-2家银行,搞清楚银行的真实要求,避免中间人起负作用,并了解以下常识,尽量避免不必要的潜在风险: 1.     房屋贷款中介是不应该收费的,经纪人的佣金由贷款机构支付,如果发现有收费现象,最好敬而远之。 2.     不要被低利率迷惑,如果银行给出P-0.6%的利率,则一定有人打出P-0.8%的广告,吃亏上当的消费者一定都是贪小便宜的人。 3.     借款人签署的借款文件都是与银行之间的订立的合约,无论中间人承诺什么利率,都要以银行的文件为准。“我们和银行关系很好,最后一定能给你拿到xx%”既然和银行关系好,当初就应该拿到承诺的利率。假如你相信了对方的此类说辞,最后受骗一点都不奇怪。 4.     从审批到验证文件,要紧密配合贷款机构的要求,最好在交接前10内指示律师,否则就丧失了寻找其他贷款途径的机会。 5.     加拿大的RBC皇家银行,CIBC帝国商业银行,BMO满地可银行,HSBC汇丰银行,均不接受贷款经纪人的代理。借款人如果希望了解上述银行的产品和利率需要咨询银行工作人员。贷款经纪人所谓的“货比三家”主要是指TD道明银行,Scotiabank丰业银行,National...

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加拿大多伦多买房所涉及的费用

Posted by on 8月 24, 2012 in 博客 | 0 comments

在加拿大多伦多买房发生以下费用,请将其计算在你的买房成本中:买房押金、验屋费、律师费、房款或贷款首期款、房屋保险费,产权保险,土地转让税,房屋交割时的调整费。 一、买房定金(deposit) 定金一般是房价的5%,买家应在买卖双方签订买房合同后的24小时内把定金以银行本票的形式交给卖方,一般先存在卖方地产公司或律师的信托账户里。 二、房款或首期款(payment...

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